Umowa deweloperska – co warto wiedzieć?

utworzone przez | Lis 20, 2017 | Bez kategorii | 1 komentarz

Photo credit: Foter.com

Jeszcze kilka lat temu zdarzały się sytuacje, w których klienci, chcąc kupić lokal, wpłacali deweloperom sporą zaliczkę (czy nawet całą cenę lokalu) jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży i tracili te pieniądze, nigdy nie uzyskując własności lokalu. Działo się tak z różnych przyczyn – czasem zła sytuacja finansowa nie pozwalała deweloperowi na ukończenie inwestycji, podczas pieniądze otrzymane od klienta dawno zostały wydane na budowę, zdarzało się też, że dochodziło do oszustw i wydawania tych pieniędzy na inne cele niż prowadzona inwestycja, a następnie ogłaszania upadłości.

Od kiedy w kwietniu 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), sytuacja uległa diametralnej zmianie. Obecnie, jeśli budowa nie została zakończona (deweloper nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie budynku), nie może on zawrzeć z przyszłym nabywcą „zwykłej” umowy przedwstępnej, a ma obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej, szczegółowo uregulowanej przez tę ustawę.

Niestety, z uwagi na szczegółowość ustawy, umowy deweloperskie są bardzo rozbudowane, wielokrotnie liczą po 30 stron, co może onieśmielać, a nawet przerażać nabywcę. Dlatego postaram się w skrócie wyjaśnić, na czym polega umowa deweloperska i w jaki sposób chroni ona nabywcę lokalu.

Zgodnie z ustawowa definicją umowa deweloperska oznacza umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego / nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Czyli jest to swego rodzaju umowa przedwstępna, która tym jednak różni się od umowy przedwstępnej zawieranej w przypadku zakończonej już inwestycji, że nakłada liczne obowiązki na dewelopera.

Po pierwsze, deweloper ma obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, na którym odrębnie ewidencjonuje środki wpłacane przez każdego z nabywców. Środki te podlegają ścisłej kontroli, a deweloper może nimi dysponować wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto deweloper musi zapewnić nabywcy gwarancję bankową, która umożliwi mu odzyskanie środków w przypadku upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy. Dzięki tym uregulowaniom pieniądze wpłacane przez nabywcę są znacznie bezpieczniejsze niż przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej.

Po drugie, ustawa nakłada na dewelopera szereg obowiązków. Pierwsza grupa obowiązków dotyczy informacji, do udzielenia których zobligowany jest deweloper. Musi on na przykład sporządzić prospekt informacyjny dotyczący przedsięwzięcia i udostępnić go klientowi na jego żądanie przed zawarciem umowy, jest również zobowiązany do przedstawienia nawywcy „szczegółowych” informacji dotyczących własnej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia. Ustawa zapewnia również osobie zainteresowanej nabyciem lokalu / nieruchomości od dewelopera prawo zapoznania się z:

1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

3) kopią pozwolenia na budowę;

4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;

5) projektem architektoniczno-budowlanym.
Druga grupa obowiązków nałożonych na dewelopera dotyczy samej treści umowy. Art 22 ustawy deweloperskiej wskazuje na elementy, które w takiej umowie muszą się znaleźć. Lista tych elementów umowy jest bardzo rozbudowana i ma na celu zapewnienie ochrony nabywcy lokalu / nieruchomości. Elementem niezbędnym umowy deweloperskiej jest na przykład termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czy wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Brak któregokolwiek z tych elementów skutkuje prawem (lecz nie obowiązkiem!) nabywcy do odstąpienia od zawartej umowy. Ustawa reguluje też treść niektórych postanowień umowy, stanowiąc na przykład, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Ma to uniemożliwić deweloperowi wykorzystanie swojej mocniejszej pozycji wobec nabywcy i narzucenie nierownych pistaowień umownych. Co więcej, ustawa nadaje nabywcy uprawnienie do odstąpienia od umowy w szeregu przypadków, nie tylko w przypadku braku elementów wskazanych w art. 22 ustawy. Prawo do odstąpienia przysługuje również np. w przypadku niedoręczenia nabywcy przez dewelopera prospektu informacyjnego z załącznikami.
Umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – notariusz jest tu gwarantem tego, że umowa zawiera wszystkie elementy wskazane w ustawie. Częstą praktyką jest poprzedzanie umowy deweloperskiej pisemną tzw. umową rezerwacyjną, która jednak nie ma mocy umowy przedwstępnej. Koszty umowy deweloperskiej, co również jest novum w porównaniu do umowy przedwstępnej, pokrywają po połowie deweloper i nabywca (w przypadku zwykłej umowy przedwstępnej brak jest przepisów regulujących, kto ponosi koszty, praktyką jest jednak ponoszenie ich przez nabywcę).
Podsumowując, ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów szereg obowiązków, zarówno informacyjnych, jak i faktycznych (założenia rachunku powierniczego), uregulowała również kwestię treści umowy deweloperskiej. Oczywiście, aby mieć pewność, że treść umowy deweloperskiej jest zgodna z wcześniejszymi ustaleniami i że zabezpiecza nabywcę, można –  i warto – skonsultować wcześniej jej treść z prawnikiem.

1 komentarz

Prześlij komentarz